"분양권 팔고 나서 계약 해제라니?"
아파트 분양권 전매(전전매) 단계에서 매도인의 변심, '묵시적 계약인수' 법리로 방어해낸 승소 사례

처분 결과

피고(의뢰인) 승소: 원고(매도인)의 청구 전부 기각
법리적 성과: 3자 간 분양권 전매를 '계약인수'로 인정받아 피고의 계약상 지위 면책
권리 보호: 중간 매수인의 전매 차익 및 법적 지위 보전

담당 변호사: 조영욱

의뢰인의 상황

의뢰인(피고)은 원고(최초 분양자)로부터 성남시 분당구 소재의 아파트 분양권을 6,000만 원(프리미엄)에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이후 의뢰인은 이 분양권을 제3자(참가인)에게 다시 매도(전매)하였습니다.

그런데 아파트 가격이 급등하고 입주 시점이 다가오자, 원고(최초 분양자)가 태도를 바꿨습니다. 원고는 "중도금 대출 이자가 연체되는 등 계약 위반 사유가 발생했으므로 의뢰인과의 계약을 해제한다"고 주장하며, 의뢰인을 상대로 '대금반환채무 부존재 확인의 소'를 제기했습니다. 즉, 계약을 없던 일로 하여 의뢰인이나 최종 매수인이 아닌, 원고 자신이 아파트 소유권을 갖거나 유리한 지위를 점하려는 의도였습니다.

의뢰인은 이미 제3자에게 분양권을 넘긴 상태에서 계약이 해제될 경우, 중간에서 막대한 법적 책임과 손해배상 위험을 떠안게 될 위기에 처해 로고스를 찾았습니다.

사건의 핵심 쟁점

1. 거래의 법적 성격 규명 (매매 vs 계약인수)
원고와 의뢰인, 그리고 제3자(최종 매수인) 사이의 거래가 단순한 '순차적 매매'인지, 아니면 의뢰인이 빠지고 제3자가 계약 당사자 지위를 승계하는 '계약인수'인지가 핵심이었습니다. 만약 계약인수로 인정된다면, 의뢰인은 계약 당사자에서 탈퇴하게 되므로 원고가 의뢰인을 상대로 계약 해제를 주장할 수 없게 됩니다.

2. 묵시적 합의의 존재 여부
계약인수 합의서 같은 명시적인 3자 간 계약서가 없는 상황에서, 원고가 제3자에게 직접 서류를 교부하거나 돈을 받은 정황만으로 '묵시적인 계약인수 합의'를 입증할 수 있는지가 관건이었습니다.

3. 원고의 계약 해제 주장의 타당성
원고는 의뢰인의 채무불이행(이자 미납 등)을 이유로 계약 해제를 주장했으나, 이미 계약 당사자가 변경되었다면 이러한 해제 주장이 효력이 있는지를 다투어야 했습니다.

로고스의 빈틈없는 해결 전략

전략 축	핵심 실행	핵심 포인트
① '백지 서류'의 의미 재해석을 통한 계약인수 입증	로고스는 원고가 의뢰인을 통해 제3자에게 건넨 서류들(권리포기각서, 이행각서 등)에 매수인 란이 공란(백지)으로 되어 있었던 점에 주목했습니다. 이는 원고가 '누구든 최종적으로 분양권을 가져가는 사람'을 계약 당사자로 인정하겠다는 의사, 즉 계약인수에 대한 포괄적 동의가 있었음을 강력히 주장했습니다.	백지 서류 계약인수 동의
② 직접 거래 정황 포착 (당사자 배제 논리)	원고가 제3자(참가인)로부터 직접 500만 원을 송금받은 내역, 그리고 원고와 제3자가 주고받은 카카오톡 메시지 등을 증거로 제시했습니다. 이를 통해 원고가 이미 제3자를 실질적인 거래 상대방으로 인식하고 있었으며, 의뢰인은 중간에서 빠지는 구조(계약 당사자 지위 이전)였음을 입증했습니다.	직접 송금 의사표시 추적
③ 계약 해제 주장의 모순 지적	로고스는 "이 사건 거래는 3자 간의 합의에 의한 계약인수이므로, 의뢰인은 이미 매매계약 관계에서 탈퇴했다"는 법리를 전개했습니다. 따라서 원고가 계약 당사자도 아닌 의뢰인을 상대로 계약 해제를 주장하거나 채무 부존재 확인을 구하는 것은 법리적으로 타당하지 않음을 설득했습니다.	당사자 탈퇴 해제 주장 배척

해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (분양권 소송)

1단계. 계약 구조 분석

전매 제한 여부, 계약서(복등기 합의, 권리포기각서 등) 내용을 분석하여 거래가 유효한지, 단순 매매인지 계약인수인지 법적 성격을 판단합니다.

2단계. 거래 내역 및 의사표시 추적

돈이 오간 흐름(계좌이체 내역)과 당사자 간 주고받은 문자, 통화 녹취 등을 통해 실질적인 계약 당사자가 누구인지 확정합니다.

3단계. 법리적 방어 및 반소

매도인의 변심에 의한 계약 해제 주장에 대해 신의칙 위반, 이행 착수, 계약인수 법리 등으로 방어하며, 필요시 소유권이전등기청구 등의 반소를 제기합니다.

4단계. 판결

분양권의 귀속 주체를 확정 짓는 판결을 받습니다.

최종 결과

✔ ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원은 로고스의 주장을 전면 수용하여 원고의 청구를 기각했습니다.
✔ 재판부는 "원고, 피고(의뢰인), 참가인(제3자) 사이에는 참가인이 피고로부터 매매계약을 '계약인수' 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 타당하다"고 판시했습니다.
✔ 따라서 "피고는 더 이상 이 사건 매매계약의 당사자가 아니므로, 원고가 피고를 상대로 계약 관계를 다투는 주장은 이유 없다"고 판단했습니다. 이로써 의뢰인은 복잡한 분양권 분쟁에서 완전히 벗어나 법적 책임을 면하게 되었습니다.

담당 변호사의 한마디

"부동산 상승기에는 분양권 매도인이 시세 차익을 노리고 뒤늦게 계약을 해제하려 하거나, 이중계약을 주장하는 사례가 빈번합니다. 특히 전매가 여러 번 이루어진 경우 법률관계가 매우 복잡해집니다.

이번 사건은 명시적인 3자 계약서가 없었음에도, '백지 위임장'과 '직접 거래 내역'을 통해 '묵시적 계약인수'라는 법리를 이끌어낸 것이 결정적이었습니다. 이를 통해 의뢰인은 중간 매도인으로서 져야 할 무거운 책임에서 벗어날 수 있었습니다. 분양권 분쟁은 초기 계약 서류와 거래 정황을 어떻게 법리적으로 구성하느냐가 승패를 좌우합니다."

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