"경비용역 계약 해지, 왜 조합이 위약금을 물어야 하나?"
관리업체가 체결한 계약의 책임을 조합에 전가한 소송, '계약 당사자 적격' 법리로 완벽 방어한 승소 사례

처분 결과

피고(의뢰인/조합) 전부 승소: 원고의 조합에 대한 청구 전액 기각
책임 방어: 위약금 및 손해배상 책임 없음 확인 (0원 방어)
법리적 성과: '참관 승인'은 계약 당사자로서의 행위가 아님을 입증

담당 변호사: 조영욱

의뢰인의 상황

의뢰인(피고 2, A 제N구역주택재개발정비사업조합)은 아파트 건설 사업을 완료한 후, 입주 초기 단계에서 아파트 관리를 위해 'B개발(피고 1, 관리업체)'과 위수탁관리계약을 체결했습니다. 이후 관리업체는 아파트 보안을 위해 'C(원고)'와 4년간의 경비 용역 계약을 맺었고, 의뢰인은 사업 주체로서 이 계약에 '참관 승인' 날인을 했습니다.

시간이 흘러 입주자대표회의가 정식으로 구성되자, 입주자대표회의는 기존 관리업체(B개발) 대신 새로운 관리업체를 선정했습니다. 이에 따라 C와의 경비 용역 계약도 중도 해지되었습니다.

그러자 C는 관리업체뿐만 아니라 의뢰인(조합)을 상대로 소송을 제기했습니다. "실질적인 계약 당사자는 조합이며, 조합장이 계약 승계를 보장했으니 해지에 따른 위약금과 인프라 구축비 등 약 9,500만 원을 배상하라"는 것이었습니다. 의뢰인은 관리 업무를 위탁했을 뿐인데 거액의 위약금 소송에 휘말려 로고스에 대응을 요청했습니다.

사건의 핵심 쟁점

1. 계약 당사자의 확정 (실질적 당사자론 방어)
계약서상 서명은 관리업체(피고 1)가 했지만, 원고는 "조합이 경비업체를 선정하고 서비스료를 결정했으며 '참관 승인'까지 했으므로 조합이 실질적인 계약 당사자"라고 주장했습니다. 조합이 단순 승인자가 아닌 계약의 주체로 인정될 경우 연대 책임을 져야 하는 상황이었습니다.

2. 불법행위(기망) 성립 여부
원고는 "조합장이 입주자대표회의가 구성되어도 계약이 승계되도록 책임지겠다고 약속(기망)했다"며, 계약이 승계되지 않은 것에 대한 불법행위 손해배상 책임을 주장했습니다.

로고스의 빈틈없는 해결 전략

전략 축	핵심 실행	핵심 포인트
① 계약 체결 구조의 법리적 분석	로고스는 공동주택관리법령과 위수탁관리계약서를 정밀 분석했습니다. 의뢰인이 관리업체의 계약 체결을 '승인'하거나 주민 동의를 받도록 지시한 것은, 사업 주체로서 관리 주체(관리업체)를 감독하는 통상적인 업무 범위 내의 행위임을 입증했습니다. 즉, "감독 권한 행사와 계약 당사자로서의 지위는 엄격히 구분되어야 하며, 참관 승인만으로 조합을 계약 당사자로 볼 수 없다"는 법리를 강력히 피력했습니다.	당사자 적격 감독권한 vs 책임
② 손해배상 주장에 대한 증거 탄핵	원고 측은 조합장이 구두로 승계를 약속했다고 주장하며 직원을 증인으로 내세웠습니다. 로고스는 "9,500만 원에 달하는 거액의 투자가 걸린 계약에서, 승계 보장이라는 중요한 약정을 계약서나 확약서 한 장 없이 구두로만 했다는 것은 경험칙상 믿기 어렵다"고 반박했습니다. 또한 증인의 진술 외에 객관적인 물증이 없음을 지적하여 원고 주장의 신빙성을 탄핵했습니다.	증거 부족 경험칙 반박
③ 관리 주체 변경에 따른 당연한 계약 종료	관련 법령상 입주자대표회의가 구성되면 기존 관리 주체(사업 주체가 선정한 업체)의 업무는 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약이 승계되지 않은 것은 입주자대표회의의 자치적인 결정일 뿐, 조합의 귀책사유가 아님을 논리적으로 설명하여 손해배상 책임이 성립하지 않음을 밝혔습니다.	관리권 이양 귀책 부정

해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (용역비/위약금 청구 소송)

1단계. 계약서 및 승인 서류 검토

계약의 명의인(Signer)이 누구인지, 제3자(조합 등)가 날인한 성격(보증, 승인, 참관 등)이 무엇인지 법적으로 규명합니다.

2단계. 업무 관여도 분석

실제 용역 수행 과정에서 지시·감독을 누가 했는지, 대금 지급 주체가 누구인지를 파악하여 '실질적 당사자' 주장에 대비합니다.

3단계. 귀책사유 및 손해액 다툼

계약 해지의 원인이 누구에게 있는지, 청구된 위약금이 과다하지 않은지를 다투어 배상액을 감액하거나 면책을 구합니다.

최종 결과

✔ 서울중앙지방법원은 로고스의 주장을 전면 받아들여, 의뢰인(조합)에 대한 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
✔ 재판부는 "조합이 계약 과정에 개입하고 승인하였다 하더라도 이는 사업 주체로서의 정당한 업무 수행일 뿐, 이를 근거로 조합을 계약 당사자로 볼 수 없다"고 판시했습니다. 또한 조합장이 승계를 보증했다는 원고의 주장도 증거 부족으로 배척했습니다.
✔ 공동 피고인 관리업체(B개발)는 위약금 일부를 지급하라는 판결을 받았으나, 의뢰인인 조합은 단 1원의 책임도 지지 않고 완벽하게 승소하였습니다.

담당 변호사의 한마디

"재개발·재건축 조합이 아파트 준공 후 입주자대표회의로 관리권을 넘기는 과도기에는 용역 계약을 둘러싼 분쟁이 매우 빈번합니다. 용역 업체들은 계약이 해지되면 손해를 만회하기 위해 자금력이 있는 조합을 무리하게 소송에 끌어들이곤 합니다.

이번 사건은 '참관 승인'이라는 행위가 계약 당사자로서의 의사표시가 아님을 법리적으로 명확히 하여, 부당한 연대 책임의 고리를 끊어냈다는 데 큰 의의가 있습니다. 조합의 감독 권한과 계약상 책임의 경계를 명확히 구분한 성공적인 방어 사례입니다."

#용역계약해지 #위약금소송 #재개발조합소송 #계약당사자적격 #손해배상방어 #아파트관리분쟁 #입주자대표회의 #공동주택관리법 #민사승소 #법무법인로고스 #건설부동산