"재건축 조합 임원의 연대보증 책임 방어, '보증 최고액 미특정' 법리로 1심 판결을 뒤집다"

공사계약상 보증인으로 서명한 임원들을 대리하여, 보증인 보호 법리에 근거한 전부 승소 도출

처분 결과

1심: 원고(시공사) 일부 승소 (피고들의 보증 책임 인정) 항소심(서울고등법원): 원심판결 취소 및 원고 청구 전부 기각 (피고들 전부 승소)

핵심 성과:

1. 자필 서명이 포함된 보증계약임에도 불구하고 '보증채무 최고액 미특정'이라는 법리를 치밀하게 전개하여 계약 자체를 무효화함.
2. 수억 원대(1인당 약 1억 원)의 배상 위기에 처했던 조합 임원들의 경제적 고통을 완전히 해소함.

법무법인(유) 로고스

의뢰인(피고들)의 상황

의뢰인들은 한 재건축 조합의 임원들로, 시공사와 공사계약을 체결할 당시 계약서 내 '조합의 보증인'란에 주소와 성명을 자필로 기재했습니다.
이후 사업 진행 과정에서 조합원들의 분담금 미납 등의 문제가 발생하자, 시공사는 보증인인 의뢰인들을 상대로 미납 분담금 및 연체료 등 약 6억 9천만 원을 지급하라는 소송을 제기했습니다.
1심 재판부는 피고들의 보증 책임을 일부 인정하여 의뢰인들에게 거액의 배상 명령을 내렸고, 의뢰인들은 막막한 상황에서 항소심을 위해 로고스를 찾았습니다.

사건의 핵심 쟁점

✔ 보증계약의 유효성: 서명 날인된 보증계약이 민법 및 보증인보호법상 요건을 갖추었는지 여부.
✔ 불확정 채무(근보증)의 최고액 특정: 공사대금 외에 지체상금, 손해배상 등 향후 발생할 불확정한 다수의 채무를 보증할 때 '보증채무 최고액'이 서면으로 명시되었는지 여부.
✔ 보증인 보호 원칙의 적용: 최고액이 명시되지 않은 보증계약의 효력(무효) 여부.

로고스의 빈틈없는 해결전략

전략 축	핵심 실행 내용	핵심 포인트
① '근보증' 법리의 엄격한 적용	본 사건 보증이 특정 단일 채무가 아닌, 장차 발생할 다양한 종류의 채무를 포함하는 '불확정한 다수의 채무'에 대한 보증임을 법리적으로 규정함.	법적 성격 규명
② 최고액 미특정 논리 전개	민법 제428조의3에 따라 근보증은 반드시 최고액이 서면으로 특정되어야 함을 강조하며, 본 계약서에 금액 기재가 전혀 없음을 지적함.	민법 규정 위반 적시
③ 처분문서 해석의 재구성	단순히 서명했다는 사실만으로 모든 책임을 지는 것이 아니라, 보증인이 지게 될 법적 부담의 한도를 미리 알 수 있어야 한다는 입법 취지를 부각함.	보증인 보호 취지 강조
④ 1심 판결의 사실오인 타파	1심이 간과한 '보증 한도액 미비'라는 치명적인 법률적 결함을 항소심 재판부에 설득력 있게 제시하여 판결 뒤집기를 시도함.	항소심 반전 전략

해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (보증 책임 분쟁)

1단계. 보증 의사의 확인

계약서상의 서명이 본인의 것인지, 강압이나 기망에 의한 것인지를 먼저 확인합니다.

2단계. 보증 방식의 적법성 검토

민법 제428조의2(보증의 방식) 및 제428조의3(근보증)에 따라 서면 요건과 최고액 특정 여부를 엄격히 검토합니다.

3단계. 책임 제한 및 무효 주장

요건 미비 시 계약 무효를 주장하고, 설령 유효하더라도 보증인 보호를 위한 신의칙상 책임 제한 등을 통해 배상액을 낮추는 전략을 취합니다.

최종 결과

✔ 항소심 재판부는 로고스 변호인단의 주장을 완벽히 수용하였습니다.
✔ 재판부는 "이 사건 보증계약은 불확정한 다수의 채무를 보증하는 것임에도 불구하고 보증채무의 최고액을 서면으로 특정하지 않았으므로 민법 제428조의3 제2항에 따라 무효"라고 판결했습니다.
✔ 결국 1심 판결 중 피고들 패소 부분을 모두 취소하고 시공사의 청구를 전부 기각함으로써, 의뢰인들은 거액의 보증 책임에서 완전히 벗어날 수 있었습니다.

법무법인(유) 로고스의 한마디

"재건축이나 재개발 현장에서 조합 임원들이 관행적으로 공사계약서에 보증인 서명을 하는 경우가 많습니다. 하지만 법은 무분별한 보증으로부터 개인을 보호하기 위해 '보증 한도액의 서면 특정'이라는 엄격한 장치를 마련해 두고 있습니다. 1심에서 패소했더라도 법리의 빈틈을 정확히 찾아내어 공략한다면 항소심에서 충분히 결과를 바꿀 수 있다는 것을 보여준 의미 있는 사례입니다."
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