'시정명령' 발생 시 수분양자의 약정해제권 인정, 계약금 및 중도금 반환 도출
등록일 2026.03.09
조회수 706
'시정명령' 발생 시 수분양자의 약정해제권 인정, 계약금 및 중도금 반환 도출
위반행위의 정도와 무관하게 계약서상 '해제 조항'의 효력을 엄격히 인정받아 수분양자의 권리 구제
핵심 성과
- 01. 분양자가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받은 사실만으로도 약정해제권이 발생함을 법리적으로 입증함.
- 02. 위반행위로 인해 '분양계약의 목적 달성'이 불가능한 수준이어야 한다는 피고 측의 주장을 배척하고, 약정해제권의 독립적 효력을 관철함.
- 03. 관리형 토지신탁 사업의 특성을 고려하여 신탁재산의 한도 내에서 실질적인 반환 채권을 확보함.
의뢰인의 상황
✔의뢰인은 고양시 소재 지식산업센터를 분양받은 수분양자입니다.
✔분양사업자(위탁자)가 관련 법령에 따른 절차를 준수하지 않고 설계를 변경하는 등 위법행위를 하여 관할 지자체(고양시)로부터 건축물분양법에 따른 시정명령을 받게 되었습니다.
✔의뢰인은 분양계약서상 "분양자가 시정명령을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다"는 조항을 근거로 계약 해제 및 기납부한 분양대금의 반환을 요구했으나, 피고(신탁사) 측은 위반 사항이 경미하여 계약 목적 달성에 지장이 없다며 이를 거부했습니다.
사건의 핵심 쟁점
- ✓ 약정해제권의 행사 요건: 시정명령의 원인이 된 위반행위가 '분양계약의 목적을 달성할 수 없는 정도'에 이르러야만 계약 해제가 가능한지 여부.
- ✓ 건축물분양법 위반의 실체: 분양사업자가 법 제7조에 따른 설계변경 절차를 위반하여 시정명령을 받은 사실이 계약서상 해제 사유에 부합하는지 여부.
- ✓ 수탁자(신탁사)의 책임 범위: 관리형 토지신탁 계약에 따라 수탁자가 부담해야 할 반환 의무의 범위 확정.
로고스의 빈틈없는 해결 전략
약정해제권의 독자성 강조
민법상 '법정해제권(목적 달성 불능 시 발생)'과 계약서에 따른 '약정해제권'은 별개임을 주장, 시정명령 사실만으로 해제권이 발생한다는 논리를 전개함.
위법행위의 중대성 입증
분양자가 지자체로부터 받은 시정명령의 내용이 건축물분양법상 중대한 절차 위반임을 강조하여, 수분양자의 신뢰가 훼손되었음을 피력함.
피고 측 항변 무력화
"사소한 위반이다"라는 피고 측 주장에 대해, 계약서상 해제 조항은 수분양자를 보호하기 위한 특약이므로 문언 그대로 효력이 발생해야 함을 법리적으로 반박함.
신탁재산 범위 내 집행 확보
신탁법 및 분양계약서 규정을 세밀히 분석하여, 신탁사(피고)가 신탁재산의 한도 내에서 반환 책임을 부담해야 함을 명확히 함으로써 판결의 실효성을 높임.
일반적인 진행절차 (분양대금 반환 소송)
1단계. 분양계약서 및 법령 위반 검토
분양계약서상 해제 사유(시정명령, 입주 지연 등)와 실제 발생한 사실관계를 대조하고, 건축물분양법 등 관련 법령 위반 여부를 확인합니다.
2단계. 해제 통보 및 분양대금 반환 청구
적법한 해제권을 행사하기 위해 내용증명 등을 통해 해제 의사를 표시하고, 기납부한 계약금 및 중도금(이자 포함)의 반환을 구하는 소를 제기합니다.
3단계. 신탁 관계 분석 및 책임 소재 규명
사업 주체(위탁자)와 신탁사(수탁자) 간의 관계를 분석하여 실제 자금을 집행할 수 있는 주체를 상대로 승소 판결 및 집행을 도모합니다.
최종 결과
✔법원은 로고스 변호인단의 주장을 모두 수용하였습니다.
✔재판부는 "분양계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에까지 이르지 않았더라도, 분양자가 시정명령을 받은 이상 수분양자는 약정해제권을 행사할 수 있다"고 명시하며 원고 승소 판결을 내렸습니다.
✔이로써 의뢰인은 불안정한 분쟁 상태에서 벗어나 기납부한 약 5억 7,800만 원 상당의 분양대금 및 이자를 신탁재산 범위 내에서 돌려받을 수 있게 되었습니다.
■ 담당 변호사의 한마디
"분양 계약서상의 조항은 단순한 권고가 아니라 당사자 간의 엄격한 약속입니다. 이번 사건은 시정명령이라는 객관적 사실이 발생했을 때, 행정처분의 무게와 상관없이 수분양자가 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다는 법리를 명확히 확인한 사례입니다. 임의적인 설계 변경 등으로 고통받는 수분양자들의 권익을 보호하기 위해 로고스가 끝까지 힘쓰겠습니다."
