‘갭투자 전세사기’ 오명 벗고 불송치 결정, 기소의견 송치 예고를 뒤집은 반전 결과
등록일 2026.05.22
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"‘갭투자 전세사기’ 오명 벗고 불송치 결정,
무리한 기소 의견 송치 예고 뒤집은 반전 결과 도출"
치밀한 사정변경 입증과 중개업자 주도의 계약 관계 규명으로 단순 투자 실패 및 사기 피해자임을 소명
(혐의없음)
핵심 성과
- 경찰 1차 조사 직후 '기소 의견 검찰 송치'가 예고되었던 절망적인 상황에서, 사건을 원점으로 되돌려 경찰 단계 최종 무혐의(불송치)를 이끌어냄.
- 정부의 특별단속 등으로 처벌 수위가 극도로 높아진 '갭투자 전세사기' 혐의에서 의뢰인이 고의적 편취범이 아닌 '부동산 사기 유인에 따른 투자 피해자'임을 명확히 규명함.
- 보증금 미반환의 원인이 육아휴직 등 예측하기 어려웠던 사후적 사정변경과 경제적 여건 악화에 기인했음을 입증하여 사기죄의 주관적 고의를 조각함.
- 고소인(임차인)과의 직접적인 대면 계약이 없었다는 점을 파고들어 사기죄 성립의 핵심 요건인 '기망행위의 부존재'를 법리적으로 관철함.
의뢰인(피의자)의 상황
의뢰인은 부동산 지식과 사회 경험이 부족한 상태에서, 한 부동산 중개인으로부터 "매월 350만 원의 안정적인 월세 수익을 보장하고 임대 관리를 대행해 주겠다"는 강력한 권유를 받았습니다.
이에 의뢰인은 매매가 8억 3,000만 원 상당의 다가구 주택을 선순위 전세보증금 채무 5억 5,000만 원, 근저당 채무 2억 5,000만 원을 인수하는 조건으로 실투자금(현금) 3,000만 원을 지급하고 매수(이른바 '갭투자')하였습니다.
그러나 1년 후 부동산 중개인은 돌연 연락을 두절한 채 잠적했고, 설상가상으로 의뢰인 부부의 육아휴직으로 인해 가구 소득(당초 연 1억 원 상당)이 급감하면서 만기 시 도래한 임차인의 전세보증금을 반환하지 못해 전세보증금 편취 사기 혐의로 고소당했습니다.
변호인 선임 없이 혼자 경찰 1차 조사에 임했다가 수사관으로부터 "전세사기 혐의가 인정되니 검찰로 기소 송치하겠다"는 청천벽력 같은 고지를 받고 급히 로고스를 찾게 되었습니다.
사건의 핵심 쟁점
- ✓ 사기죄의 기망행위 존재 여부: 의뢰인이 전세계약 체결 당시 임차인을 속이거나 보증금을 편취하려는 능동적인 기망 행위를 하였는지 여부.
- ✓ 편취 고의의 취득 시점: 부동산 매수 및 임대차 유지 당시 의뢰인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임차인을 기망하려는 '형사상 고의'가 있었는지, 아니면 '단순 민사상 채무불이행'인지 여부.
- ✓ 중개업자의 역할과 피해자성: 계약 전반을 주도한 잠적 중개업자의 사기적 권유 행위와 의뢰인의 부동산 경험 부족을 종합하여, 의뢰인을 공범이 아닌 '투자 피해자'로 볼 수 있는지 여부.
로고스의 빈틈없는 해결 전략
① 기망행위 부존재 논증
고소인와 의뢰인이 전세계약 당시 직접 대면한 사실이 전혀 없고, 잠적한 중개인이 비대면 계약을 전담 유도했음을 밝혀 사기죄의 행위 요건을 무력화함. (핵심 포인트: 직접 기망행위 차단)
② 사후적 사정변경 입증
매수 당시 부부 합산 연 소득이 1억 원에 달해 정상적인 자금 관리가 가능했으나, 1년 뒤 육아휴직으로 인한 급격한 소득 감소가 미반환의 원인임을 금융 자료로 증명함. (핵심 포인트: 편취 고의 조각)
③ 실질적 투자 피해자 소명
중개인의 월 350만 원 수익 보장 약정서 및 실제 1년간의 관리 내역을 제출하여 의뢰인이 중개인에게 속은 기망의 피해자임을 적극 피력함. (핵심 포인트: 범죄 동기의 프레임 전환)
④ 추가 조사를 통한 반전
선임서와 구체적인 소명 의견서를 신속히 제출하여 검찰 송치 절차를 중단시키고, 추가 피의자 신문 조사에 직접 입회하여 수사관의 유죄 심증을 완전히 뒤집음. (핵심 포인트: 적극적 방어권 행사)
해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (전세사기 방어)
1단계. 매수 및 임대차 계약 당시의 재정 상태 분석
부동산 매입 시점의 자산 현황, 고용 상태, 선순위 보증금 비율 등을 전수 조사하여 초기부터 보증금 반환 능력이 없었던 '무자본 갭투자' 인지 여부를 냉철히 진단합니다.
2단계. 중개 과정의 위법성 및 계약 체결 정황 확인
중개업자의 과장 광고나 기망 행위가 있었는지 메신저 및 녹취록을 확보하고, 임차인과의 대면 유무와 설명 의무 이행 여부를 확인합니다.
3단계. 변호인 의견서 제출 및 수사 입회
경찰 특별단속 기조에 따른 무리한 송치 가능성을 방어하기 위해 단순 채무불이행 및 사정변경 논리를 담은 의견서를 제출하고, 조사에 동석하여 진술을 조력합니다.
최종 결과
경찰은 법무법인 로고스의 구체적인 정황 소명과 법리적 반박을 전격 수용하였습니다.
수사기관은 의뢰인이 고소인을 직접 기망한 사실이 없고, 보증금 미반환은 계약 당시 예견하기 어려웠던 육아휴직 등 사후적 경제 여건 악화에 따른 사정변경에 기인한 것으로 판단했습니다.
이에 따라 기소 의견 송치 예고를 뒤집고, 의뢰인에게 사기의 혐의를 인정할 증거가 불충분하다며 최종 불송치(혐의없음) 결정을 내렸습니다.
■ 담당 변호사의 한마디
"최근 전세보증금 미반환 사건은 수사기관에서 최초부터 악의적인 '전세사기'로 단정 짓고 강도 높은 수사를 진행하는 경향이 강합니다. 특히 혼자 대응하다가 수사관의 압박에 말려 기소 의견 송치 단계까지 직면하면 이를 뒤집기가 매우 어렵습니다. 이번 사건은 억울하게 사기범으로 몰린 의뢰인의 재정 상태와 계약 체결의 특수성을 면밀히 분석하여, 단순 투자 실패에 따른 민사 사안임을 법리적으로 입증해 낸 성공적인 사례입니다. 갭투자 분쟁으로 실형 위기에 처했다면 초기부터 신속하게 경험 많은 법률 조력을 구해야 합니다."
