불법개조 상가 갱신거절, 중대한 사유 인정으로 건물명도 인용
등록일 2026.08.24
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불법개조 상가 갱신거절, 중대한 사유 인정으로 건물명도 인용
임차인의 불법개조 시설 원상복구 거부 및 현상 유지 주장을 상가건물 임대차보호법상 갱신거절의 중대한 사유로 구성하여 건물 인도 및 부당이득금 지급 판결을 도출함.
핵심 성과
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호 적용: 종전 임차인의 베란다 불법 확장을 인수한 임차인이 원상복구를 거부한 행위를 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유로 구성하여 갱신 요구 거절의 정당성을 인정받음.
- 건물 인도 및 부당이득금 지급 선고: 법원이 임차인에게 임대차보증금 반환과 동시이행으로 상가 부동산을 인도하고, 인도완료일까지 월 305만 원(차임 및 관리비) 비율의 부당이득금을 지급하도록 명함.
- 신속한 집행을 위한 가집행 확보: 부동산 인도 및 금전 지급 판결에 대해 가집행 선고를 이끌어내어 상속 건물에 대한 실질적인 권리 회복 기반을 마련함.
의뢰인의 상황
의뢰인들은 피상속인으로부터 상가 건물을 공동 상속받아 소유권이전등기를 마친 임대인들입니다. 해당 건물 4층과 5층은 과거 종전 임차인이 베란다를 불법 확장하여 층당 5개의 고시텔 방실을 증설한 위법 상태였으며, 이후 피고가 기존 시설을 포괄 양수하여 새로 임대차계약을 체결해 고시텔을 운영하고 있었습니다.
임대차기간 만료를 앞두고 의뢰인들은 불법 개조된 부분을 적법하게 원상복구하고자 했습니다. 그러나 임차인은 호실을 철거할 경우 영업 수익이 감소한다는 이유로 원상복구를 완강히 거부하며, 현 상태 그대로의 계약 갱신만을 일방적으로 요구했습니다. 이에 의뢰인들은 위법 건축물 방치에 따른 법적 리스크를 해소하고 건물을 안전하게 인도받기 위해 법무법인 로고스를 선임했습니다.
사건의 핵심 쟁점
- ✓ 갱신거절의 정당성: 종전 임차인이 불법 증축한 시설을 양수한 현 임차인이 원상복구를 거부하고 현상 유지를 요구한 행위가 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제8호의 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하는지 여부
- ✓ 위법 상태 시정 협조의무: 관할 관청의 시정명령 등 행정처분이 내려지기 전이라도 임대인의 적법한 원상복구 요청에 협조하지 않은 임차인의 행위를 계약 종료 사유로 볼 수 있는지 여부
- ✓ 인도 의무 및 부당이득 반환: 계약 종료에 따른 보증금 반환과의 동시이행 범위 및 인도완료일까지 차임과 관리비 상당 부당이득금의 산정 기준
로고스의 빈틈없는 해결 전략
1. 갱신거절 사유 법리화
임차인이 발송한 내용증명과 소방서 사실조회 및 감정결과를 바탕으로 불법 확장 구조의 위험성과 원상복구 거부 사실을 구체적으로 입증함
2. 임대인 소유권 행사 및 협조의무 논증
행정처분 전이라도 소유자로서 위법 건축물을 시정할 정당한 권리가 있으며 임차인에게 이에 협조할 의무가 있음을 적극 피력함
3. 차임 상당 부당이득 청구
계약 종료 이후 무단 점유 기간에 대해 부가가치세와 관리비를 포함한 월 차임 상당액의 부당이득 반환을 청구함
일반적인 진행절차 (상가 건물명도 소송)
1단계. 계약 해지 및 갱신거절 통지
임대차기간 만료 전 법정 사유를 명시하여 계약 갱신거절 및 인도 요청 의사를 내용증명 등으로 명확히 전달합니다.
2단계. 점유이전금지가처분 및 소장 접수
무단 전대나 점유 명의 변경을 방지하기 위해 가처분을 선행하고 법원에 건물명도 및 부당이득금 반환 청구 소장을 접수합니다.
3단계. 현황 감정 및 사실조회
불법 개조 구조나 시설 현황을 객관적으로 특정하기 위해 법원 현장 감정 및 관계기관 사실조회를 진행합니다.
4단계. 변론 진행 및 판결 선고
갱신 거절 사유의 정당성과 인도 범위에 관한 법리 공방을 거쳐 본안 판결 및 가집행 선고를 받습니다.
5단계. 강제집행 절차
판결 선고 후 임차인이 자진 인도를 거부할 경우 집행관을 통해 부동산 명도 강제집행을 신청하여 건물을 인도받습니다.
최종 결과
수원지방법원 성남지원은 피고가 불법개조 부분의 원상복구를 거부하고 현 상태 유지를 고집한 행위는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제8호의 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 해당 임대차계약은 기간만료로 적법하게 종료되었다고 인정했습니다.
법원은 피고에게 임대차보증금 4,300만 원을 반환받음과 동시에 부동산을 인도하고, 인도완료일까지 월 305만 원(월 차임 275만 원 및 관리비 30만 원)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 아울러 해당 인도 및 금전 지급 명령에 대해 가집행할 수 있도록 선고했습니다.
■ 담당 변호사의 한마디
"임차인이 종전 시설을 그대로 인수하여 운영했더라도, 소유자의 적법한 위법 건축물 시정 요구를 거부한 채 불법 상태 유지만을 고집하는 것은 상가건물 임대차보호법상 정당한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 관할 관청의 행정처분이 내려지기 전이라도 건물의 안전과 적법한 관리를 위한 임대인의 권한 행사를 방해하는 행위의 위법성을 객관적 증거로 규명하는 것이 명도 소송의 핵심입니다."
